推广街区制不宜一刀切

吴斯丹

住惯了封闭式小区的中国居民，或将迎来“被开放”式改造的新居住环境。

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称《意见》)提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路布局问题，促进土地节约利用。

从城市规划的角度来看，封闭住宅逐步开放是必然趋势，但推广街区制不宜一刀切，而是要因地制宜、逐步推进，在解决公共交通问题的同时兼顾居住的舒适性。

街区制是城市建设布局的一种形式，它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合，不设围墙，土地私有制国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。街区制的优点在于，增加了公共道路和路密度，缓解城市交通压力，但也有一些缺点，如居住区的噪音干扰将增加、安全有隐患、居住舒适度被降低等。

目前，我国城市社区以封闭式为主。一方面，由于我国城市居住人口密度很高，多数住宅小区的容积率随之走高，治安、停车等方面压力巨大，不得不采用封闭式管理模式，以保证居住环境的安全和舒适度。另一方面，过去政府倾向于大面积出让土地，缺乏街区制规划，开发商在土地使用权期限内自主投资开发，小区公共空间与设施均归业主所有，封闭式管理也就由此形成。

但按照《意见》要求，不仅新建住宅要实行街区制，已建成的住宅小区也要逐步打开，这存在一定的执行难度，如已建成住宅小区公共空间的产权问题、开放后带来的安全隐患问题等。

万科物业管理公司的中层管理人员告诉《第一财经日报》记者，一旦小区开放，安全隐患将会上升，业主会不同意的。

“小区开放之后如何继续保障同等的安全？必须要加大物业管理投入，这意味着成本将大大增加，而这些成本皆由业主承担，有多少业主会愿意为别人买单呢？”上述人员说。

单从改造已建成小区来说，一些小区的道路并不具备承担公共交通的条件，这部分的改造成本与后期维护成本已较高。而开放之后，每一栋楼都是出入口，都需要配备至少1名安保人员，人力成本随之大增。以一个有10栋楼的小区为例，假设原先只有4个出入口，按照三班倒的机制需配备12名门卫；开放后，原先的出入口撤销，在每一栋楼设立一个出入口，需要再增加18名门卫。

因此，从封闭式小区到开放式街区不应一步到位，而是要循序渐进。有人建议从原来的全封闭式先过渡到适度封闭，做小尺度社区，即将今后出让的土地进行分割，小面积出让，在这些分割的土地之间增加路密度，而建设的小区依然可以封闭管理。

而在国外，有许多国家意识到街区制的缺陷，开始推广适度规模小区制，有利于兼顾公共交通和居住品质。