港资大鳄170亿联手布局上海 兴业太古汇如何突围南京西路？

“因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需要。”

观点地产 上海楼盘核心商圈南京楼盘西路即将迎来一个全新商业综合体的入市，由香港兴业国际与太古地产共同开发的兴业太古汇，历时14年发展，项目披露更多开业进程。

据观点地产新媒体了解，兴业太古汇将从下半年开始分阶段开业。其中，办公楼将在2016年下半年交付，购物中心预计在2017年上半年开业，而酒店及酒店式住宅则将在2017年下半年亮相。

位于浦西静安区南京西路商圈的兴业太古汇，占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约32.2万平方米，总投资额高达170亿元。

作为香港兴业国际和太古地产布局上海的首个大型商业综合体项目，兴业太古汇占据着上海市中心不可多得的地段，同时也面临着南京西路商圈的激烈竞争。

对此，兴业太古汇租赁与管理总经理李振辉4月27日接受观点地产新媒体采访时表示，兴业太古汇的特点正在于多元化的定位。

“南京西路商圈的潜力就在于如何发展多元化和差异性，正是因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需要。”

兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉亦表示，在南京西路商圈中，兴业太古汇也将发挥自身提升商圈多样性的作用，兴业太古汇是南京西路商圈拼图的最后一块，实现了南京西路商圈跟人民广场的连通，扩大了商圈版图。

多元化与协同效应

在已形成“金五星”和“金三角”格局的南京西路商圈中，兴业太古汇将突围之路瞄准了多元化与差异性。

李振辉认为，南京西路已经成为上海核心商圈之一，但依然还存在空缺的板块。

“现有的商家都较为偏重零售部分，目前南京西路还没有完整的空间提供能给几十万白领工作、休憩、放松以及享受，兴业太古汇则提供了这样一个多元化的商务空间。”

据介绍，兴业太古汇购物中心建面约10万平方米，拥有250家不同定位的品牌，涵盖奢侈品、时尚服裝、配饰和美妆购物、休闲书店、超市及瑜伽中心，以及超过40家餐饮店铺。

作为南京西路上最新的购物中心，充分的商业面积给予了兴业太古汇选择多元化组合的空间基础。

“这个行业的挑战就是不断明确目标消费群的具体需要并做出适度调整，这就是兴业太古汇将入驻商家数量扩到最大，达到250家店的原因。兴业太古汇的调整弹性应该会比其他商场高，甚至可以说，比整个市场、比这个时代都快一点。”

与此同时，在250家品牌的容量弹性及多元组合下，兴业太古汇覆盖的目标客群年龄层也将较南京西路目前的客群更为广泛。

除了品牌以外，兴业太古汇也在重点研究与品牌间的合作，为目标顾客群提供耳目一新的体验。

李振辉坦承，要找一个在上海是全新的品牌并不容易，所以不一定要拼独一无二，而是要寻找独特的氛围。就算是同一个品牌，也能够在兴业太古汇创造全新的设计风格和体验。

应对近年实体商业表现疲软的市场环境，兴业太古汇综合体的协同效应则被视为另一突围优势。

“实体商业受到的冲击确实存在，但从项目本身来说，兴业太古汇项目是一个综合体，配备商场、写字楼和酒店，本身这三个客群之间就会产生很多互动。”李振辉续称：“在核心地段的基础上，兴业太古汇并不担心购物中心和写字楼的租赁，重要的是选择什么样的组合，可以实现协同效应的最大化，将兴业太古汇打造成为整体社区”。

据介绍，兴业太古汇零售已有约三分之二面积签署租赁意向书或正在最后确认商业条款；办公楼部分，已签署租赁意向书面积占三分之一，另有三分之一正在确定意向中。

谈及兴业太古汇的未来，李振辉和杜一莉坦言：“兴业太古汇没有可以分拆出售的部分，所以不管是写字楼、商场还是酒店，亦或是酒店式住宅，香港兴业国际和太古地产都会长期持有。”

长期持有运营的开发理念，正是这两家港企牵手合作兴业太古汇的契机。

投资回报与持有法则

作为香港兴业国际和太古地产布局上海的首个大型商业综合体项目，兴业太古汇总投资额高达170亿元。

在高额资金投入和长期持有的决策下，项目的投资回报引人关注。对此，杜一莉表示，着眼于长远目标、注重可持续发展是香港兴业国际与太古地产的共同理念，双方并不是非常注重短期回报。

回溯兴业太古汇的发展历程，香港兴业国际与太古地产的合作可谓转折点之一。资料显示，2002年底，香港兴业国际集团与静安区政府达成协议，获得兴业太古汇项目所在地块。

2006年，香港兴业国际宣布与太古地产按50:50比例共同投资、拥有兼管理运营兴业太古汇项目。

在李振辉和杜一莉看来，双方着眼于长远利益的开发理念正是促成合作的基础。在香港兴业国际与太古地产的投资史中，亦不乏长期持有经营的成功案例。

成立于1977年的香港兴业国际集团，在香港、中国内地及亚洲从事多元化业务，包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务及其他投资项目。该公司旗下的旗舰式发展项目香港愉景湾，作为全港占地最大的私人发展社区，至今已持续开发超过30年。

隶属于太古集团的太古地产自1972年成立之初开始持续投入香港太古城的建设及更新，业务包括发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，在香港打造以太古坊、太古城及太古广场为核心物业，并将太古汇、太古里及颐堤港三类产品线落地内地。

“兴业太古汇长期持有的概念很难概括周期，因为香港兴业国际和太古地产会持续不断地为每一个项目注入新的动力。”杜一莉表示，现金流对于两家股东公司来说并不是问题，兴业太古汇只是两家股东公司总体体量的其中一部分，未来两大股东亦会适时为兴业太古汇进行必要的调整。

现场提问：南京西路商圈竞争非常激烈，兴业太古汇在南京西路商圈的定位是怎么样的？与周边其他购物中心相比它的亮点在哪里？

李振辉兴业太古汇租赁与管理总经理:南京西路整个商圈是有所空缺的，商家都较为偏重零售部分，还没有完整的空间提供给几十万白领工作、休憩、放松以及享受，兴业太古汇则提供了这样一个多元化的商务空间。

兴业太古汇的业态规划十分多元化，集购物、办公、酒店及酒店式住宅为一体，融合商业活力与摩登的生活方式，商业零售部分不只是服饰，还有不同类型的化妆品、鞋和配饰；生活方面，有瑜珈馆和书店；餐饮选择将更加丰富，入驻的250个商家中大概有45种不同类型的餐饮商铺。

作为南京西路商圈最新的地标项目，兴业太古汇有能力为消费者提供多元化选择。所以，兴业太古汇涵盖的客群年龄层比南京西路目前的商场年龄层也相对更宽泛一些。

现场提问：兴业太古汇总投资高达170亿元，预计什么时候可以收回？两家股东公司重视项目的长期效益，对于长期的定义是多久呢？

杜一莉兴业太古汇租赁与管理副总经理:关于投资回报的问题，兴业太古汇的两家股东香港兴业国际和太古地产都是非常重视长期可持续发展的公司，并不是非常注重短期回报。

香港兴业国际和太古地产通力协作，并将兴业太古汇当作长期的项目发展运营、以期待能够为社会带来变化或者做出贡献，并不是非常看重财务回报。

从兴业太古汇所呈现的项目来看，是没有短期可以分拆出售的，所以不管是写字楼、商场还是酒店，亦或是酒店式住宅，香港兴业国际和太古地产都会长期持有。

关于长期是多久比较难说，因为香港兴业国际和太古地产会持续不断地为每一个项目注入新的动力。

举个例子，香港兴业的愉景湾项目已有30多年的运营历史，每几年都会呈现出新的惊喜；太古地产在太古城这个项目也已经投入40多年了，从住宅开始慢慢进驻一些商场。所以很难说出长期的具体概念是3到5年为一个周期还是10年为一个周期，但香港兴业国际和太古地产每年都会不断有一些新的投入。

现场提问：商业项目占用的资金体量很大，兴业太古汇怎么解决这个难题？持有兴业太古汇项目需要长期才能，兴业太古汇怎么解决持续的资金投入？

李振辉：首先，两家股东公司实力都不错，财务方面不用担心。无论在香港还是大陆，不只是兴业太古汇这个项目，现金流对于两家股东公司来说不是问题，这个只是两家股东公司总体体量的其中一部分。所以，据了解，两家公司过去一直没有觉得资金是一个问题。

杜一莉：现有的公开信息中提及，兴业太古汇总投资额是170亿人民币，除了银行的贷款，剩下的都是由香港兴业国际和太古地产的自有资本进行投资的。

至于短期之内的回报，集团通过与自有物业进行组合来分散风险。从香港兴业国际的角度来说，由于兴业太古汇将是长期持有的物业项目，集团在国内外的其他投资项目选择中会优先考虑短期回报的项目组合，这样就会留有现金流。

就集团层面而言，有专人掌控集团现金流，让它保持一个很健康的水平。

现场提问：当前实体商业发展并不理想，面临这一情况，兴业太古汇有没有一些预案？

李振辉：商业布局比较复杂，因为不只是品牌，每个业态怎么分布，对整个氛围有很大影响。

兴业太古汇虽然有40多家不同餐饮，但不会把所有的餐饮放在最顶那一层，只会把它平均分布在每一层，每一个角落。就兴业太古汇的整体布局来说，每层可能走大概80米或者100米就有一个小小的餐厅、咖啡店或者甜品店，营造一个可以让顾客享受、放松、舒适、人性化的环境。

除了品牌以外，实体商业更重要的是研究与品牌间的协同效应，来提供给目标顾客群耳目一新的体验。

兴业太古汇已经开始与品牌探讨将来的合作、推广，探讨如何与周边的目标顾客群，办公楼的目标顾客群，办公的住户以及酒店的目标顾客群产生互动。兴业太古汇希望实现协同效应的最大化，将兴业太古汇打造成为整体社区。

实体商业受到的冲击确实存在，但从项目本身来说，兴业太古汇项目是一个综合体，配备商场，写字楼,酒店以及酒店式住宅，这三个客群之间会产生很多互动。之所以兴业太古汇的写字楼预租状况比预期的好，是因为交通便捷，配有地铁交通以及配套的超市、餐饮，可以提供一日三餐的丰富选择。另外还有书店以及一些生活时尚类的商铺，为上班族提供中午休息的场所。所以，兴业太古汇的客群将会较为稳定。

杜一莉：兴业太古汇项目为目标客户群所提供的多样化选择将会决定项目未来发展状况。即使是实体商业饱受冲击的现在，阿迪达斯还有H&M等品牌限量款推出时，都能吸引来大量目标客户群。

兴业太古汇跟品牌目标一样，希望通过提供新颖、多元化的选择来抓住目标客户群。兴业太古汇不仅在挑选品牌时会做筛选，并且强调入驻品牌要有特有的产品组合或者生活概念。同时，兴业太古汇将会在不同时间推出不同活动给予不同的体验，以留住目标顾客群。所以，明年是一个让大家有所期待的一年。

现场提问：南京西路商圈的品牌重合度还是挺高的，兴业太古汇应该会有一两个很吸引人的品牌，能透露一下有什么品牌吗？主要是哪些业态？在选择品牌有什么标准和特点？

李振辉：兴业太古汇跟品牌之间对于公开时间达成了相应的默契，现在尚不能透露。但品牌涉及业态很广，包括餐饮、生活、服饰等。

兴业太古汇挑选品牌的时候会优先考虑那些拥有共同理念，愿意共同发展，敢于创新改变的品牌:先看概念，再看商业条件，最后确定品牌。如今兴业太古汇将汇集250个零售品牌，将会提供非常丰富多元的选择。

从兴业太古汇北广场至南广场，品牌分布将从年轻时尚到奢华定制的路线发展，因此我们的目标客群覆盖非常广泛。针对目标客户群的个性化需求，兴业太古汇会平衡设计品牌跟个性化品牌的比例，不会偏向某一类型。即使是同一个品牌，兴业太古汇也希望为目标顾客群打造出一个全新的消费体验。

考虑到越来越多人运动健身的需求，兴业太古汇扩大了运动品牌的比例，其中还引入了瑜珈馆。有的运动品牌虽然是大家耳熟能详的牌子，但是在兴业太古汇呈现的形象以及产品组合都是量身订做的，其他任何店里是看不到的。

餐饮方面，正如前面谈到的，考虑到南京西路工作白领们的休闲餐饮需求，餐饮品牌的比例也相对加重了，而且在商场内的分布也非常明确。

另外，有一些比较大的体验性的品牌，兴业太古汇会在公布品牌时，第一时间告诉大家。

现场提问：兴业太古汇客群特点是什么？

李振辉：兴业太古汇的客群分几类。高端客群，拥有更高的消费能力和品位，所以他们对商场购物环境有更高的需求。因此我们不仅要在品牌方面，也要从购物环境、服务等方面进行提升，为这些高端客户提供个性化的品牌选择。

还有非常大的顾客群体是白领人群，南京西路工作的白领超过20万，所以希望能够通过餐饮吸引他们，这也是我们加大餐饮比例到30%的原因。

同时，他们也是精打细算，而且会打扮的一群人，所以我们也希望通过多元化的服装零售去吸引他们，为他们提供不同价位、不同品牌的选择。因此，兴业太古汇中不会有规模很大的商店，而是通过250家商铺，形成更多的选择。

除了餐饮以外，兴业太古汇也囊括了零售和生活的业态，比如全国最大的超市，占地4000多平米，1500平米左右的瑜伽馆和书店等，目的就是为了丰富兴业太古汇的业态。

现场提问：现在办公楼和商业这两块预租的情况怎样？

李振辉：现在兴业太古汇零售已有约三分之二面积签署租赁意向书或商业条款正在最后确认中；办公楼签意向书占三分之一，另外确定意向的也是三分之一。

租金由于涉及到商铺具体位置及面积，比较难说。签意向书的时间先后，也会产生差异。同时对于一些新的、独特的、国内没有的概念品牌，兴业太古汇会适当考虑给予优惠。所以很难说出很准确单一的数字。

现场提问：南京西路商圈的特点是什么？可能别的一些项目也在不断地更新升级，对未来的走势和挑战预期是怎样的？

李振辉：南京西路这个商圈区应该是上海比较重要的核心商圈之一，商圈里面人口也慢慢扩大，除了自有居民以外，办公楼也越来越多。

商圈的潜力就是在于怎样多元化发展，怎样做出差异性。正是因为一些项目已经运营很多年了，兴业太古汇也由此找准缺口，填补现有商圈无法满足目标消费群的需要。

兴业太古汇强调加大餐饮的体量，加大体验性品牌的体量，以扩大零售之后也扩大了项目本身的辐射度。

杜一莉：南京西路商圈拥有金三角，还有金五星这样的商业组合，但兴业太古汇项目可能是南京西路商圈拼图的最后一块，兴业太古汇项目从西到东，甚至于可以延伸到人民广场商圈，贯彻把蛋糕做大的理念，实现了南京西路商圈跟人民广场的连通，扩大了商圈版图。