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互补短板 首开成亿达第二大股东[摘要]中国存量房近亿套,近25%的空置率主要流向租赁市场。据估算,深圳的租房市场规模在1000亿元以上。看上去,“蛋糕”巨大。
湛杰第一次走进深圳市南山区大新村时,“天好像一下子黑了一样”。由于楼间距狭窄,抬头只看见杂乱无章的窗户和密密麻麻的管线,地上脏水四溅,各种奇怪的水点滴下来,或者不小心飘进嘴里。“这样的项目要不要拿?”湛杰心里面打鼓。作为同寓公寓的创始人之一,2015年,湛杰一共看了40多处农民房,这是最烂的一栋。
近年兴起的长租公寓行业中,公寓设计者们倾向于把城市中的某栋楼整租下来,按照年轻人的口味重新设计装修,再租出去,以此获利。但在土地和租金高涨的现实压力下,数以万计的城中村农民房成为一个必然选择。
距离湛杰的团队入驻大新村4个月,员工陈晓穿过一排自带扩音器的地摊第一次走进这间出租屋,感受却截然不的宜家风,很难将眼前这栋公寓和周遭脏乱差的环境联系起来。在陈晓看来,“离地铁口不到五,上班又方便,重点是租金便宜,想不出有什么不住的理由”。
地产商们想方设法使人们搬离城中村,一群“二房东”又带着年轻人“杀”了回来。数天前,他们宣布发起一项“占领城中村”的存量房改造运动,一时间,响应者众,无论是住宅市场的老大万科还是逐利的资本均没有置身事外。在“供给侧改革”屡屡被提及之际,这赋予了日渐边缘化的城中村另一重存在的意义。
存量房时代
在辞职创业之前,湛杰是深圳一家房地产国企的员工。在他的职业生涯中,一组数据令其印象深刻:据《深圳市城中村改造总体规划》统计,深圳共有320个原行政村,建有农民房3.5万栋,占据全市住房面积的49%,容纳了520万的城市人口,其中包括63%的毕业1至10年的年轻人。除此之外还有因产业升级淘汰下来的大量闲置工业厂房和工厂宿舍。
深圳的城市更新2009年已经开始,但大部分村子还处在伸长着脖子等改造的阶段。在亚太城市房地产研究院院长谢逸枫看来,城市更新一方面减少了价格低廉的普通住房与保障房的供应,另一方面也变相推高了房屋的租赁价格,倒逼房价上涨。
农村、农民名义上被消灭,但城市化进程并未彻底完成,这正是深圳样本的意义所在。
湛杰2008年开始关注此类物业。在他看来,城中村农民房有两个明显优势:第一,一般占据城市中心寸土寸金的核心资源;第二,改造成本大大低于重新建造的成本。一般来说,一家100间客房规模的公寓总体投资在500万元左右,每间客房装修成本约4万元,相比之下,同规模经济型酒店的投入成本要高出50%。同时,一间公寓可能仅需2-3人进行日常管理,人力成本非常低。
成本的降低保证了价格上的市场竞争力。湛杰将每间公寓的租金价格定在每月1800-3000元之间,主流房源均价为2200元。根据深圳链家市场研究中心监测,2016年3月深圳住宅套均租金5239元,平均租金为72.3元/平方米。高昂的小区居住成本之下,会有更多的年轻人选择搬回城中村。
2009年,深圳颁布了全国首部“城市更新办法”,上海、广州两地的“城市更新办法”都是2015年才出台。目前来看,深圳的城市更新法规体系建设和推进深度都走在全国前列。
深圳市房地产研究中心主任王锋对经济观察报表示,在大多数城市,工业土地转成住宅或商住用地的难度大,但深圳城市更新对于用地性质的管理较为灵活,通过旧改实现用地性质转变的可能性大。
《深圳市城市更新办法》明确规定,拆除重建类的工业区项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的,补缴地价即可。政府在实际的规划中也会考虑区域的发展重点,进行用地性质的改变。例如,改造前城中村用地属于非住宅性质,如果周边以住宅为主,那么改造为住宅用地的可能性非常高;改造前为工业用地,但是周边以商业为主,那么转为商业用途做公寓产品可能性很大。
旧厂房大空间、高楼层的物业条件,以及大面积多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,甚至衍生出全新的产品,以满足个性化的需求,从而进一步挖掘其商业价值。招商蛇口的南海意库就是由旧厂房改造而来,不仅作为公司总部的办公用地,还用于出租各种办公、消费类商业。
改造者们认为,城市更新不是只有简单粗暴的推倒重建这一种模式,而应该倡导一种“柔性的改造”,以“腾笼换鸟”的方式实现存量物业的再开发,提高使用效率;同时让资本、运营商、设计师、公益等各方力量介入,使这些闲置资产彻底活化。因此,出租公寓被认为是行之有效的存量房运营思路。
住建部政策研究中心主任秦虹认为,中国一线城市已正式步入存量房时代,一个重要的指标是,城市的存量房交易量超过新房交易量。最新数据显示,北京二手房与新房成交量之比为1.3,上海二手房与新房成交量之比为1.2,深圳的二手房成交已连续6年超过新房。
中国存量房近亿套,近25%的空置率主要流向租赁市场。据估算,深圳的租房市场规模在1000亿元以上。看上去,“蛋糕”巨大。
责任编辑: zhangyunxiang
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