国内开始给一线楼市“退烧”

去年下半年开始，国内一线城市房价迅速回暖。今年以来，随着“去库存”带来的政策回暖，一线城市更是进入“发烧模式”，房价不断飙涨，并带动二线城市也快速上升。尤其是深圳楼盘，从去年开始房价涨幅惊人，之后上海楼盘、北京楼盘房价也明显上涨。房价的非理性上涨引发了社会的高度关注。尽管各地政府也表态要加强调控，但始终“雷声大雨点小”。就在市场普遍对楼市泡沫可能破裂表示极度担心之时，上海市拿出了严厉的调控手段。

据报道，上海市委在24日的会议上表示，严格执行即将出台的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，依法依规整顿房地产市场秩序，严格依法处置违法违规行为。上海楼市调控新政预计包括以下几点强力措施：第一，二套房政策中，严格区分普通和非普通住房。普通二套房的贷款首付最低5成，非普通二套房最低为7成。而此前，上海银行业并没有严格区分普通和非普通住房的差别。第二，执行“认房不认贷”政策。不管首套房的贷款是否付清，只要名下已经有一套房，再买一套都算作第二套。而此前，上海地区执行“只认贷”政策。第三，房贷利率折扣统一上调为最低9折。此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。第四，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。

与此同时，深圳市房贷收紧信号也越来越明显，楼市出现降温，部分投资客低价抛售房源现象出现。2015年来，深圳市房价快速上涨，住房信贷投放大幅增长，房地产金融市场风险有所积累。对此，市委市政府高度重视，要求加强调控、抑制房价过快上涨，于近期出台了提高二手房交易计税参考价、增加土地供应等调整措施。3月23日，深圳经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》的通知，决定采用9条大招应对飙升的楼市，其中包括：合理把握住房贷款规模、避免贷款利率无序竞争、严格控制“首付贷”、认真核实购房人的婚姻状况、加强购房人偿债能力审查严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求、实行差别化的住房贷款条件、住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的拒绝受理、个人再交易住房贷款首付款资金在银行监管比例不得低于房产总价的22%以及严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。

另一条值得注意的信息是，财政部近日公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对“北上广深”这四个一线城市的房地产“营改增”税率做了具体规定。其中规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的，免征增值税。这个规定中，“个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税”这一项，是四个一线城市独有的规定，显示了政府打击投机类楼市的意图。

应当说，无论用房价收入比还是房价房租比来衡量，当前中国一线城市的房价，都已经位居全球最高行列。目前北上广深的商品房价格，已经与纽约、伦敦、东京、新加坡相差无几。但这些城市的人均GDP水平是中国的5倍以上。而从历史经验看，全世界没有只涨不跌的楼市。东京与香港的房价都被认为将会持续上涨，理由无外乎新增劳动力的流入以及共服务的集中，但它们最终都没有逃脱房价泡沫破裂。东京房价在1990年代泡沫破灭后下跌70%，香港房价在1997年危机之后下跌60%。因此，北上广深的楼市泡沫也早晚有被刺破的一天。

当前一线城市的楼市疯涨，已经非常危险。一线城市的房地产尽管有供不应求的问题，但房价暴涨源于高杠杆操作、资产过剩、股市挤出效应等多个因素推动，房地产正蜕变为金融品。尽管居民部门的杠杆率相对较低，但试图通过房地产来刺激居民部门加杠杆的结果，很可能是资产价格泡沫的破灭，导致大部分居民损失巨额财富并负债率急升。房地产市场泡沫破灭的后果，要远比股市泡沫破灭严重得多，对社会和经济造成的冲击更不是股市可以相比的，中央希望居民高储蓄成为未来经济增长基础、支持资本形成的意图，要实现起来也将增加不小难度。因此，上海、深圳等城市调控政策的出台，既有必要，也迫不得已。

上海、深圳等市出台的一系列楼市调控政策表明，中央已经意识到一线城市疯狂楼市背后孕育着极高的危险，开始给这些“高烧”的城市降温。试图通过房地产来刺激居民部门加杠杆十分危险，房地产市场泡沫一旦破灭，希望居民高储蓄成为未来经济增长基础的目的将难以实现。